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[정준호의 부동산과 사회경제]새 정부 출범 초부터 들썩이는 집값…개입과 인내 사이 균형점 찾아야

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 9회 작성일 25-06-30 01:46

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최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이 상승세가 수도권과 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮추면서, 인하폭의 절반 이상(0.4%포인트)이 건설투자 부진 탓이라고 지적했다. 실제 건설투자의 성장 기여도는 전년 동기 대비 2024년 2분기 -0.2%포인트에서 2025년 1분기 -1.6%포인트로 더욱 악화되었다. 아울러 7월에 시행될 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 막바지에 달하고 있기도 하다.
새 정부는 경기 부양을 위해 ‘재정 확장·통화 완화’를 내세우고 있다. 그러나 과거 민주당 정부 시절 집값 상승 경험을 바탕으로 시장이 이를 과도하게 선반영하고 있다. 실제로 2018년 이후 통화량(M2)과 서울 아파트 가격의 동조화는 더욱 뚜렷해져, 저금리·완화적 통화정책이 부동산 시장에 여유 자금을 유입시켰음을 보여준다. 다만 이런 학습효과 프레임은 전 정부의 정책 효과를 깊이 있게 분석·대응하지 못하게 하고, 당시 성장률이 상대적으로 높았던 경제 환경을 현재의 0%대의 경제 환경과 혼동케 한다.
노무현 정부 초기에는 이전 정부의 완화적 부동산 정책을 그대로 유지한 채 카드 사태 해결에 집중했다. 문재인 정부는 전세 대출 완화 등 이전 정부 정책 효과를 시의적절하게 검토하지 않아, 시장에 부작용을 남겼다. 윤석열 정부는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높이고 후순위 대출을 허용해, 가령 4억원의 자기 자본에 갭투자와 후순위 대출을 더하면 20억원 규모의 주택도 사들일 수 있게 했다. 새 정부는 이와 같은 전 정부의 정책 유산을 얼마나 여러모로 검토·대응하고 있는지 궁금하다. 다만 이들 정책은 주거 약자를 위해 도입된 것이어서, 문재인 정부 시기 전세대출처럼 강도 높은 규제 적용이 정치적으로 부담스러울 수 있다. 한편 새 정부는 대선 공약으로 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 밝혔는데, 이는 시장에 대한 전략적 인내를 유지하겠다는 신호로 해석될 여지가 있다.
추가 금리 인하 기대에 따른 화폐가치 하락 우려로 가치 보전을 위한 헤징(위험회피) 수요가 강남권 부동산 등 희소 자산으로 향하고 있다. 최근 한은 보고서에 따르면 이러한 헤징 경향은 ‘30대 이하·남성·기혼·4인 이상 가구·총자산이 적은 가구’에서 뚜렷하다. 한편 새 정부의 재정 지출 확대 예고가 국채 발행 증가를 이미 시장에 선반영했는지는 정확히 알 수 없지만, 국채 금리는 4월 말 저점 이후 미 국채와 마찬가지로 다시 상승하고 있다. 특히 5년물·10년물 국채 금리는 주택담보대출 금리 산정 기준이므로, 이 추세가 지속되면 가계부채 부담이 더욱 가중될 수 있다. 또한 미국의 한국에 대한 ‘환율 관찰 대상국’ 지정으로 향후 통상·관세 협상이 한국 경제에 미칠 영향을 예측하기가 한층 어려워지고, 급변하는 중동 등 지정학적 불안 요인은 세계 금융시장에 긴장감을 더하고 있다. 한은 총재는 심화하는 경기 침체로 추가 금리 인하 가능성을 언급했으나, 여전히 남아 있는 리스크가 순식간에 낙관적 기대를 무너뜨릴 수 있다.
공급 부족 전망은 현재 부진한 건설 경기와도 무관치 않다. 최근 건설 경기 침체는 고금리, 인건비·원자재 등 공사원가 상승, 저출생·고령화에 따른 수요 감소, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업 구조조정 지연 및 지방 부동산 시장 위축 등 여러 요인이 복합 작용한 결과다. 그런데 내수 회복을 겨냥한 향후 경기 부양책에 건설투자가 얼마만큼 포함될지가 초미의 관심사다. ‘성장’을 내세운 새 정부가 이를 과도하게 추진하면 오히려 시장 왜곡과 같은 부작용이 발생할 수 있으며, 새 정부가 과감히 추진하려는 AI 혁신 산업 투자가 자칫 쪼그라들 수도 있다.
새 정부는 ‘주가지수 5000 시대’를 선포하며 증시 전반의 제도 개혁을 약속했으나, 그 실행에는 시간이 필요하다. 미 주식 투자와 가상자산 수익이 강남 아파트로 흘러갔던 것을 보면 증시가 단기간에 부동산 대체 투자처로 자리 잡기는 쉽지 않다. 새 정부는 이런 상황에서 부동산 가격 상승을 정책 개입으로 억제할지, 시장에 대한 전략적 인내를 발휘할지, 그 중간에서 미묘한 균형점을 찾아야 할지 간단치 않은 선택에 직면해 있다.
정권 교체 뒤 사상 처음으로 유임된 송미령 농림축산식품부 장관이 양곡관리법 개정안 등 농업민생 4법을 두고 ‘농망법’이라고 표현한 과거 발언을 사과하며 “희망법으로 만들겠다”고 밝혔다.
송 장관은 25일 국회 농림축산식품해양수산위원회 전체회의에서 “농망법이라고 한 것은 현장농업인들 입장에서 상당히 마음 아프게 느꼈을 것”이라며 “부작용을 낼 수 있는 측면이 있어서 재고하자는 취지의 절실함이 담긴 표현이었다. 표현이 거칠었다는 점에서 사과 말씀을 드린다”고 했다.
앞서 송 장관은 지난 윤석열 정부 시절 양곡관리법 개정안과 농수산물 유통 및 가격 안정에 관한 법률(농안법) 개정안 등 농업민생 4법에 대해 “농업의 미래를 망치는 농망법”이라고 말했다가 농민단체의 반발을 샀다.
송 장관은 “여당·야당이 바뀌었지만 우리 농업·농촌의 지속 가능성, 국민 입장에서 가장 좋은 대안을 찾아보자는 게 제 일관된 기준이었다”며 “농가의 경영·소득 안정이 돼야 먹거리를 안정적으로 제공할 수 있다는 법안 취지에는 동의하지 않은 적 없다”고 했다.
그는 이어 “유연한 실용주의, 국가 책임의 농정, 국민 먹거리 제공이 큰 틀이라 생각하고, 정부의 국정철학에 맞춰 그동안 쟁점이 됐던 법안들에 대해 전향적으로 검토하겠다”고 덧붙였다.
그간의 소신이 달라졌다는 야당의 지적에 송 장관은 “현장의 농업인들과 위원님들이 생각하시는 것에 맞춰 좀 더 훌륭한 대안이 나오도록 우리 농업의 미래가 희망으로 가득 찰 수 있는 법을 만들어야 한다고 생각한다”고 말했다. 그는 전종덕 진보당 의원이 재차 사퇴를 요구하자 “마지막 날까지 최선을 다하겠다”고 답했다.
정부가 수도권의 주택담보대출을 조이면서 ‘6억원’이라는 최대 한도를 설정한 건 이번이 처음이다. 그만큼 ‘고액 영끌’ 대출을 받아 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 등의 집을 사는 경우가 늘고, 이들 지역 집값을 끌어올린다고 판단한 것이다. 발표 직후 다음날인 28일부터 즉각 시행되는 조치로 이들 지역의 단기 과열 조짐이 일단 숨고르기에 들어갈 가능성이 커졌다.
정부가 27일 가계대출 관리 방안 중 가장 눈에 띄는 건 ‘6억원’ 주택담보대출 한도 설정이다. 이는 서울 아파트값 급등세를 이끈 ‘갈아타기’ 수요와 ‘갭 투자’ 매매를 수요 단계에서 억제하겠다는 강력한 의지로 풀이된다. 10억원이 넘는 빚을 내 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 경향을 주담대 한도 제한으로, 토지거래허가구역 인근 한강벨트 지역에서 풍선효과를 보이고 있는 갭투자 수요 역시 조건부 전세대출 금지 등으로 틀어 막겠다는 것이다.
2019년 문재인 정부 당시 대출을 조인 ‘8·2대책’에서는 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대출을 금지했나 그외 아파트에 대출 한도를 총액을 일괄적으로 제한하진 않았다.
정부는 이날 브리핑에서 주택담보대출을 최대 6억원의 설정 배경으로 ‘감당 가능한 대출’이라고 설명했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 브리핑에서 “최대 한도 6억원은 수도권 주택 가격 수준과 주택을 구입할 때 금융권 대출을 이용하는 정도, 소득 대비 부채 등을 고려해 정했다”며 “앞으로 15억~20억원 대출을 받아 고가의 주택을 구입하는 사례는 발생하지 않을 것”이라고 말했다.
예를 들어 6억원을 30년 만기로 주택담보대출을 받으면 월평균 상환액이 약 300만 원 수준이다. 정부는 이를 실수요자들의 ‘감당 가능한 대출’의 한계로 판단했다고 덧붙였다.
신 국장은 또한 “금융권이 대출 총량 관리를 하고 있기 때문에 대출 재원은 한정돼 있다”며 “한 사람에게 20억 원을 빌려주는 것보다, 10명에게 2억 원씩 대출하는 것이 바람직하다는 판단”이라고 말했다.
실제 김도읍 국민의힘 의원이 국토교통부로 제출받은 지난해 1~6월 ‘서울 부동산 자금조달계획서’에 따르면 집값이 비싼 지역일수록 초고액 대출로 집을 사는 비중이 컸다. 대출을 끼고 집을 산 거래 중 10억원 이상 대출을 받은 비중은 강남구(23.81%), 서초구(21.1%), 용산구(11.96%) 순으로 많았다.
전문가들은 강남 3구와 마·용·성 등에선 이날 조치의 파장이 클 것으로 내다봤다. 유례없는 수준의 고강도 규제인 만큼, 정책 효과 또한 빠르게 나타날 것이라는 관측이 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정부 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것으로 전망된다”고 말했다.
부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “역대 가장 강력한 수준의 대출 규제”라면서 “가격이 빠르게 많이 오른 지역일 수록 상승세가 빠르게 식을 것”이라고 예측했다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “이미 가격 상승에 대한 피로와 맞물려 거래 감소·가격 조정 등 안정 효과가 곧 나타날 것”이라고 내다봤다.
일각에선 그러나 금리인하 국면이고, 서울 신축 아파트 공급 부족 등의 영향으로 장기적으로 집값이 다시 오를 것이라는 전망도 조심스럽게 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “단기 효과는 있겠으나 공급 부족, 유동성 증가 등 집값이 오르는 구조적 환경이 변하지 않았다”며 “장기적으로는 서울 집값이 강보합세를 보일 것으로 예상된다”고 말했다.
앞서 15억원 이상 아파트의 대출을 전면 금지했던 문재인 정부 8·2 대책도 4~5개월 간은 효과를 냈으나 저금리 환경의 지속으로 장기적으론 집값 오름세를 막지 못했다는 이유에서다.
정부는 집값 상승 요인 중 하나로 지목되는 정책 대출을 25% 줄이는 방안도 꺼냈다. 정책 대출 중 비중이 큰 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출도 최대한도를 대상별로 축소한다. 청년, 신혼부부 등도 영향을 받게 된다.
정수호 국토교통부 주택기금과장은 “정책대출이 무분별하게 많이 늘었고 집값 상승에 영향을 미쳤다는 지적이 있다”며 “최대 대출 한도를 줄여 한정된 재원을 나누고 상환 능력에 맞는 적절한 대출을 유도하는 것”이라고 말했다.
모든 시민에게 1인당 20만원을 지급하려던 경남 거제시 민생회복지원금이 일반 시민에겐 10만원, 취약계층에겐 20만원을 지급하도록 수정됐다.
거제시는 보편적 민생회복지원금 지원 관련 조례안을 계층별로 지급하도록 수정해 시의회에 제시됐다고 29일 밝혔다.
민생회복지원금 수정안은 시민 1인당 10만원을 지급하고, 기초생활보장 수급자와 차상위계층, 한부모 가정 등 취약계층에는 20만원을 주는 내용을 골자로 한다.
지원금은 지역화폐인 거제사랑상품권을 총 300억원 규모로 별도 발행하고, 최대 15％ 할인율로 특별판매해 최대 7만 5000원의 추가 혜택을 받게 한다는 내용도 담겼다.
이는 당초 모든 시민 1인당 20만원 지급이란 보편적 지원이 아닌 선별적 지원에 가깝다. 당초 안은 거제시 통합재정안정화기금 470억원을 들여 모든 거제시민에게 1인당 20만원(거제사랑상품권 또는 선불카드)을 지급할 계획이었다.
앞서 변광용 거제시장은 지난 27일 기자회견을 통해 민생회복지원금에 대해 수정안을 제시하고, 오는 30일 예정된 본회의에서 민생회복지원금 지원 조례안을 가결해달라고 호소했다.
거제경제정의실천시민연합 등 시민사회단체 등도 성명서를 내고, 거제시의회가 수정안을 받아들여 시민의 눈높이에서, 민생회복을 위한 현실적 자세로 임해달라고 요청했다.
거제 민생회복지원금은 정부의 민생회복지원금과 별도로 추진했지만, 시의회 다수당인 국민의힘 의원들의 반대로 5월말 임시회 때 조례안 상정이 무산되는 등 찬반 논란이 일었다.
이런 상황에서 최근 정부는 2차 추가경정예산안으로 전 국민에게 15∼50만원씩 민생회복 소비쿠폰을 지급하기로 했다.
“하루 한 끼 아이에게 파스타를 먹여도 괜찮아요. 죄책감을 덜어내세요.”
이탈리아에서 요리를 배운 전문가라서 할 수 있는 얘기일까. 그보다는 세 아이를 키우는 엄마라서 해주고 싶은 조언이다.
이탈리아인과 결혼해 아이에게 계속 면을 먹인 지인 “거긴 이유식도 파스타야”한식보다 손 덜 가지만 영양 골고루…“엄마들 노동 덜어주고파” 31개 창작 레시피 책 출간
12년간 레스토랑을 운영해온 이선영씨(안나)는 모유 수유를 일주일 이상 지속하지 못할 정도로 바쁘게 살았다. 출산 사흘 만에 컨설팅 업무를 위해 집을 나서기도 했다. 아이들에게는 늘 미안함이 앞서서 최대한 밥은 직접 해주겠다 마음먹었지만, 보통 손이 많이 가는 일이 아니었다. 또 공들여 만들었는데 아이가 잘 먹지 않으면 엄마도 화가 날 수밖에 없었다.
“아는 언니가 이탈리아 남자와 결혼해 딸을 낳았는데 계속 면을 먹이는 거예요. ‘국수보다는 밥을 먹여야 하는 거 아니냐’고 했더니, ‘이탈리아 사람들은 이유식도 파스타로 한다’고 하더라고요. 맞는 말이었죠.”
마른 빵에 토마토, 바질, 올리브오일을 넣어서 죽처럼 끓이는 ‘파파 포모도로’는 이탈리아의 대표적인 이유식이다. 이씨는 2013년 출간한 <이탈리아 할머니 레시피>에 소개한 이 메뉴의 진짜 용도를 엄마가 되고서야 깨달았다.
“파스타 한 접시에 몸에 좋은 탄수화물과 단백질, 식이섬유 등을 다 담을 수 있어요. 영양학적으로 결코 밥에 뒤지지 않아요. 그날 이후 거의 하루 한 끼 파스타를 먹여 아이들을 키웠어요. 사실 너무 편해요. 한식 먹이려면 밥, 국에 반찬 세 가지는 해줘야 하는데 파스타는 재료 모두 넣어 비비면 되거든요.”
파스타로 편식 없이 아이들을 잘 먹일 수 있겠다는 생각에 그동안 만든 레시피를 모아 <안나의 키즈 파스타>(북스레브쿠헨)를 펴냈다. 31개의 파스타는 모두 이씨의 창작이다. 그럴 수밖에 없는 게 ‘소고기 무 파스타’ ‘간장 버터 파스타’ ‘김치 들기름 파스타’ ‘통깨 파스타’ 등은 어디에서도 본 적 없는 독창적인 메뉴다. 면을 삶을 때 다시마를 넣어 감칠맛을 더하는 것도 그만의 팁이다.
“엄마들이 가장 많이 끓여서 냉동해 놓는 게 소고기뭇국이에요. 그런데 국에 밥 말아서 다 먹이기가 쉽지 않아요. 먹고 남은 국에 파스타 면을 넣으면 국물이 면에 쏙 배어 아주 맛있어요. 미역국에 만들어도 돼요. 그런 식의 접근인 거죠. 엄마들의 노동을 덜어주고 싶었어요.”
파스타를 어려워하는 이들을 위해 구하기 쉬운 재료로 후다닥 만들 수 있는 요리법을 모았다. 이름도 외우기 힘든 허브나 양념도 필요 없다. 신선한 올리브오일, 질 좋은 토마토소스, 파스타면, 계란 정도면 족하다. 멸치가루, 감태가루, 홍합가루 등 평소 쓰는 양념을 넣어 슥슥 비벼주면 된다. 후리카케, 참치통조림, 두부, 견과류, 우유 등 아이 있는 집의 필수 식재료도 파스타의 주재료가 될 수 있다. 아이들이 질리지 않게 애호박, 가지, 굴, 매생이 등 다양한 제철 식재료를 활용하고 링귀니, 푸실리 등 모양이 다른 파스타를 써서 변주하는 것도 방법이다. 글루텐프리, 통밀 등 몸에 좋은 파스타도 시중에 많이 나와 있다.
요즘은 스마트폰 영상을 보는 아이에게 밥 한 숟갈이라도 더 먹이기 위해 애쓰는 양육자를 어렵지 않게 볼 수 있다. 이씨는 자신의 집에서는 있을 수 없는 일이라고 손사래를 쳤다. 아이가 ‘적극적으로’ 식사에 임할 수 있도록 하는 그의 노하우는 요리에 참여시키는 것이다. 이씨의 아이들은 일찌감치 엄마를 따라 당근을 자르고 생면을 만들었다. “자신이 만든 건 무조건 먹더라”고 했다. 그 경험을 집약한 프로그램이 안나의 키즈쿠킹클래스다. 아이들은 이씨의 지휘 아래 각자 업무를 분담해 조리하고 자신이 만든 요리를 가족과 함께 먹는다. 적게는 4세부터 13세까지 참여한다. 아이들은 집중해 진짜 칼을 잡고 프라이팬을 사용한다. 찍어둔 영상을 보지 않았다면 믿기 힘든 풍경이다.
이 클래스가 특히 인기인 이유는 무려 6시간 동안 진행돼 양육자가 숨돌릴 ‘자유 시간’을 얻을 수 있다는 점에 있다. 이 또한 각종 프로그램에 아이를 맡겨본 적 있는 엄마의 경험에서 나온 발상이다. 이씨는 향후 아이들이 메뉴와 가격을 정하고 역할을 분담한 뒤 가상의 레스토랑을 경영하는 콘텐츠도 진행할 계획이다.
“어떤 아이디어가 생겼을 때 이를 직접 실현해 보는 도전 의식을 가르치는 것이 진짜 교육이 아닐까요. 사업으로 연결되지 않더라도 스스로 만든 파스타를 엄마아빠에게 1만원에 팔아보는 경험이 그 씨앗이 될 거라 생각해요.”
여기에는 학창 시절 축제 때마다 ‘귀신의 집’ ‘사진관’ 등 각종 이벤트로 돈을 벌어본 이씨의 전적이 녹아 있다. 방송작가로 <프로젝트 런어웨이 코리아> <겟잇뷰티> <도전 슈퍼모델 코리아> 등을 만들다 돌연 이탈리아 요리 유학을 떠난 것도 요리와 사람을 좋아하는 성정을 바탕으로 제대로 된 레스토랑 사업을 하고 싶다는 추진력에서였다. 연남동 맛집으로 통하던 ‘바다파스타’ 등을 성공시킨 그는 현재 한남동에서 열 번째 레스토랑 ‘동남방앗간’을 운영하고 있다.
“‘너는 요리하는 사람이니까 쉽지’라고 하실 수 있는데, 파스타 만들기 어렵지 않아요. 쌀이 파스타로 바뀌었을 뿐이에요. 집에서 하는 파스타가 맛이 없는 이유는 물에 너무 오래 삶아서예요. 봉지에 나온 거보다 2분 덜 삶아서 원재료가 든 팬에서 2분 더 볶는다고 생각하면 쉬워요. 그래야 면이 소스를 빨아들여서 맛있거든요.”

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